Guide juridique – Achat
Pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne, vous avez besoin :
- Des fonds suffisants disponibles pour payer le prix de votre achat
- Un numéro d’identification des étrangers (N.I.E.). Un avocat peut vous assister dans ces démarches.
- Un compte bancaire en Espagne, afin de domicilier les frais de copropriétés, l’électricité, l’eau, les impôts locaux (conseillé).
Les différentes étapes lorsque vous trouvez la propriété que vous désirez acquérir :
La première étape consiste à faire une offre verbale.
Vous pouvez essayer de négocier les conditions et le prix avec les vendeurs. Votre agent immobilier agira pour vous jusqu’à ce que les conditions aient été convenues.
La signature du contrat de réservation
La signature du contrat de réservation entre le vendeur et l’acheteur permet de retirer une propriété du marché. A ce moment il vous sera demandé de payer un dépôt de réservation sur le compte clients de votre agent ou plus communément sur le compte clients de votre Avocat en Espagne (recommandé). Le montant du dépôt de réservation est généralement de €3.000 minimum, dans la majorité des cas 6.000 € (le dépôt demandé peut être supérieur en fonction de la valeur du bien). Votre avocat commence alors les recherches légales sur la propriété réservée (légalité et conformité du bien, POS et registre public, recherche d’éventuelles dettes – registre des hypothèques – impôts locaux – copropriété, etc…) s’assurant par conséquent que votre acquisition se fera en toute sécurité. Le dépôt de réservation vous serait intégralement rendu en cas de problème sur la propriété.
Si le vendeur ne respecte pas l’accord, il doit restituer les montants en double exemplaire. L’acheteur s’engage à acheter la propriété selon les conditions convenues et s’il ne remplit pas le contrat, il peut perdre le montant livré.
De nombreux acheteurs choisissent de faire appel à un avocat pour aider à la vente. Si l’acheteur n’est pas familiarisé avec le processus d’achat, l’aide d’un avocat et la garantie qu’il offre peut être intéressante. L’avocat a également la charge de l’inscription de l’acte au registre de la propriété.
Contrat d’achat-vente ou de dépôt (Compromis)
La prochaine étape du processus consiste à signer un contrat de dépôt ou un contrat d’option d’achat. Elle est normalement effectuée dans les deux semaines suivant l’acceptation formelle de l’offre. Votre avocat aura terminé sa recherche et son enquête sur les dettes de la propriété et arrangé avec le vendeur le règlement de toute dette existante. Le contrat de dépôt ou l’option d’achat reflétera toutes les conditions convenues dans l’offre et la vente, ainsi qu’une date maximum pour signer l’acte devant un notaire. A la signature du contrat, l’acheteur paie normalement 10% du prix de vente au vendeur.
Signature de l’acte devant un notaire et remise des clés
Le jour assigné à la signature de l’acte, les parties se réunissent chez un notaire, et l’acte de vente est signé. Le Notaire vous remettra une copie de l’Acte, l’original étant envoyé au Registre Public de la propriété pour enregistrement. L’acheteur paie les sommes restantes au vendeur et le vendeur remet les clés et la possession de la maison à l’acheteur.
Inscription
Bien que le notaire envoie un fax au registre de la propriété pour informer du changement de propriété, il est nécessaire d’apporter les documents originaux au registre de la propriété pour enregistrement dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte. Vous pouvez facilement faire appel à ce service auprès de votre avocat.
A savoir :
Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne se doit d’être complètement transparent, les banques par lesquelles transitent les fonds, doivent systématiquement fournir un certificat de provenance de l’argent.
Pour les propriétés en voie future d’achèvement, tout paiement effectué en faveur du vendeur avant la livraison doit être garanti par une banque ou compagnie d’assurance agréée (Loi 38/1999). Si la construction n’est pas livrée dans les délais prévus dans les contrats, l’acheteur a le droit de réclamer le remboursement des sommes versée ainsi qu’une compensation financière. De plus, tout promoteur a l’obligation légale de contracter une garantie décennale qui couvre pendant une période de 10 ans tout défaut de construction.
))Coûts liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne :
Propriétés de Revente :
- L’Impôt de Transfer de Propriété (I.T.P. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
Cet impôt varie avec le prix d’achat : 8 (jusqu’à 400,000€), 9% (de 400,000 à 700,000€) et 10% au-dessus de 700,000€.
Attention !!!
Jusqu’à présent, l’Andalousie a suivi une échelle glissante pour ITP qui a commencé à 8 % et est passée à 10 % selon la valeur de vente. Ceci a maintenant été supprimé, et un taux unique de taxe de seulement 7 % s’applique indépendamment de la valeur de vente.
Ce changement est en vigueur depuis le 28 avril 2021 jusqu’au 31 décembre 2021 seulement !
Exemple : Avant –> Jusqu’à 400,000 € = 8 %
400,001€ – 700,000€ = 9%
701,000 € = jusqu’à 10 %
MAINTENANT %!!!! 7 !
- Frais d’avocat – représentation légale, normalement 1% du prix de la propriété (+21% TVA).
- Frais de Notaire, entre 500 € et 1,500€ en fonction du prix de la propriété.
- Inscription au registre de la propriété, entre 300 € et 1,000€ en fonction du prix de la propriété.
- Si achat avec agent immobilier la commission de vente est entre 3 et 7% TTC du prix de vente de l’appartement (en général 5%).
- Propriétés neuves directement achetées à un promoteur
- 10% TVA (IVA).
- 1,50% Impôt de Timbres (A.J.D. Actos Júridicos Documentados). Entre avril 2021 au 31 décembre
2021 impôt de Timbres 1,20%. - Avocat/représentation légale, normalement 1% du prix de la propriété (+21% TVA).
- Frais de Notaire, entre 500 € et 2,500€ en fonction du prix de la propriété.
- Inscription au Registre Public de la Propriété, entre 300€ et 2,000€ en fonction du prix de la propriété.
Terrains à bâtir
- 21% TVA (IVA).
- 1,50% Impôt de Timbres (A.J.D. Actos Júridicos Documentados). Entre avril 2021 au 31 décembre
2021 impôt de Timbres 1,20%. - Avocat/représentation légale, normalement 1% du prix de la propriété (+21% TVA).
- Frais de Notaire, entre 500 € et 2,500€ en fonction du prix de la propriété.
- Inscription au Registre Public de la Propriété, entre 300€ et 2,000€ en fonction du prix de la propriété.
Dépenses lorsque vous êtes propriétaire en Espagne
- Taxe foncière locale appelée I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Paiement annuel.
- L’enlèvement des ordures ménagères (Basura) : Paiements normalement semestriels
- Copropriété ou syndic (cuota de comunidad) : Paiement normalement mensuel ou trimestriel
- Votre consommation d’Electricité : Paiement chaque 2 mois
- Votre consommation d’Eau : Paiement mensuel
- Assurance habitation : Paiement annuel ou semestriel
- Impôt non-résident : Paiement annuel
- Si vous avez contracté un prêt hypothécaire : échéances mensuelles
- Il est recommandé et bien plus pratique de payer les dépenses ci-dessus par prélèvement.
